현행 도시정비법에 따른 재건축 사업의 전 과정을 현장에서 직접 관리합니다
재건축은 기존 공동주택 소유자들의 재산권이 직접 걸린 사업입니다. 비례율과 분담금 한 줄의 차이가 수천만 원의 차이를 만듭니다. 세울엔지니어링은 숫자 하나까지 놓치지 않는 정밀한 사업 관리로 조합원의 자산가치를 지킵니다.
각 단계마다 세울엔지니어링이 어떤 역할을 하는지 확인하세요
지자체의 도시·주거환경정비 기본계획에 따라 정비예정구역을 확인하고 정비계획을 수립합니다.
실무상 정비구역 지정 이전에 토지등소유자(구분소유자)들이 자발적으로 준비위원회(준비모임)를 구성하여 사업 추진을 준비합니다. 다만 도정법상 공식 권한은 승인된 추진위원회에 부여되므로, 준비위원회는 법적 지위가 아닌 실무적 준비 주체로 이해해야 합니다.
토지등소유자가 누구인지, 사업구역이 어디까지인지, 동의 징구 대상이 누구인지 정리합니다. 정비구역 지정과 소유자 범위가 선행되지 않으면 추진위 구성 자체가 문제될 수 있습니다.
대략적인 사업방식, 건축계획 방향, 자금조달 윤곽, 일정, 예상 분담구조를 잡아야 이후 동의 징구가 가능합니다. 법에서 말하는 「개략적 시행계획서 작성」의 실무 준비 단계입니다.
정비사업전문관리업자와 설계자 선정을 준비합니다. 다만 정비사업전문관리업자의 정식 선정은 추진위원회 승인 후 가능하므로, 승인 전 임의 준비모임이 정식 선정하는 것은 법적으로 안전하지 않습니다.
도정법상 추진위원회는 조합설립 동의 전에 추정분담금 등 대통령령이 정한 정보를 토지등소유자에게 제공해야 합니다. 단순 홍보가 아니라 비용·권리변동의 기초정보를 제공하고 적법하게 동의를 받는 역할이 핵심입니다.
도정법상 추진위원회는 조합설립인가 신청 전에 창립총회를 개최해야 하므로, 총회 안건, 정관안, 임원선출안, 예산안 등을 준비합니다.
「도시정비법」에 따라 건축물의 구조안전성, 주거환경, 설비노후도 등을 종합 평가합니다. 2025년 개정으로 명칭이 '안전진단'에서 '재건축진단'으로 변경되었으며, 평가 비중이 조정되었습니다 (구조안전성 50%→30%, 주거환경 15%→30%, 설비노후도 25%→30%). 준공 후 30년 이상 경과 시 정비구역 지정·조합설립과 병행 추진이 가능하며, 사업시행인가 전까지 완료하면 됩니다.
정비계획을 바탕으로 도시계획위원회 심의를 거쳐 정비구역이 지정·고시됩니다.
법 제31조에 따라 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 추진위원회를 구성하고, 시장·군수등의 승인을 받습니다. 추진위원은 위원장을 포함하여 5인 이상이어야 합니다.
법 제32조에 따라 추진위원회는 정비사업전문관리업자 선정, 설계자 선정, 개략적인 사업시행계획서 작성, 조합설립인가를 위한 준비업무 등을 수행합니다. 추진위원회는 단순한 형식 단계가 아니라 조합설립 전 핵심 준비 주체입니다.
법 제35조제3항에 따라, 재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하려면 각 동별 구분소유자 과반수, 전체 구분소유자의 3/4 이상, 토지면적의 3/4 이상 토지소유자의 동의를 받아 정비구역 지정·고시 후 조합설립인가를 신청합니다. 창립총회를 개최하여 정관 확정, 임원 선출 등을 의결합니다.
정비사업의 건축계획에 대해 건축위원회와 도시계획위원회가 공동으로 통합심의를 진행합니다. 건축물의 높이, 용적률, 건폐율, 주동 배치, 외관 디자인 등을 종합적으로 심의하며, 통합심의를 거치면 개별 건축심의와 도시계획심의를 별도로 받지 않아도 되어 절차가 간소화됩니다.
건축 설계, 사업비 추정, 분양 계획을 포함한 사업시행계획서를 수립하고 시장·군수등의 인가를 받습니다. 시공사 선정도 이 단계에서 이루어집니다. 재건축진단은 이 단계 전까지 반드시 완료되어야 합니다.
조합원 각각의 종전 자산을 감정평가하고, 새 주택의 분양 대상과 조건을 확정합니다. 비례율과 분담금이 이 단계에서 결정됩니다. 재건축초과이익환수제에 따른 부담금도 이 시점에서 산정됩니다.
관리처분계획인가 후, 조합원이 분양받을 주택의 유형·규모·위치를 신청합니다. 정해진 기간 내에 분양신청서를 제출해야 하며, 미신청 시 현금청산 대상이 될 수 있습니다. 분양신청 결과에 따라 세부 배정 기준이 확정되고, 추첨 또는 순위 배정이 이루어집니다.
조합원 이주와 세입자 보상을 진행하고 기존 건물을 철거합니다. 이주 일정 조율, 이주비 지원 계획 수립, 세입자 보상 협의를 통해 원활한 이주를 완료합니다.
이주 완료 후 기존 건축물 철거를 진행합니다. 철거 전에 「건축물관리법」에 따라 철거 계획서를 제출하고, 석면 조사·제거, 안전관리계획 수립 등을 이행해야 합니다. 대규모 건축물의 경우 철거심의위원회의 심의를 거쳐 철거 허가를 받습니다.
철거 완료 후 신축 공사를 시작합니다. 일반분양도 이 시기에 진행되며, 분양가 산정과 분양 행정이 이루어집니다.
공사 완료 후 준공인가, 소유권 이전 등기, 하자관리, 조합 해산·청산까지 사업의 최종 마무리 단계입니다.
서울시가 노후 공동주택 단지를 대상으로 후보지를 공모·선정합니다.
서울시 총괄계획가(MP)가 주도하여 정비계획·건축계획을 통합 수립합니다. 이와 병행하여 재건축진단을 실시합니다.
통합 정비계획을 바탕으로 정비구역이 지정되며, 조합설립인가를 진행합니다. 공공지원 방식이므로 법 제31조제7항에 따라 추진위원회를 구성하지 않고 바로 조합설립으로 넘어갈 수 있습니다.
이미 통합 계획이 수립되어 있으므로 신속하게 진행됩니다. 통합건축심의, 재건축진단 완료 확인, 시공사 선정, 감정평가, 분양설계, 조합원 분양신청까지 일괄 추진합니다.
이주, 철거심의·철거, 착공, 일반분양, 준공, 입주, 조합 해산. 철거 전 「건축물관리법」에 따른 철거심의를 거칩니다.
| 구분 | 일반절차 | 신속통합기획 |
|---|---|---|
| 절차 단계 | 13단계 | 7단계 (통합·간소화) |
| 정비계획 수립 | 3~5년 (자치구) | 1~2년 (서울시 MP) |
| 안전진단 | 정비구역 지정 전후 | 통합계획과 병행 |
| 추진위원회 | 필수 (법 제31조) | 생략 가능 (법 제31조제7항) |
| 전체 사업기간 | 10~15년 | 5~7년 (목표) |
| 적용 지역 | 전국 | 서울시 |
비례율·분담금·총사업비를 사업 초기부터 정밀하게 분석하여 조합원이 납득할 수 있는 근거를 제시합니다.
총회·이사회·대의원회의 안건 작성부터 의결, 의사록까지. 법적 하자 없는 의사결정을 보장합니다.
시공사 입찰 평가기준 설계, 계약 조건 검토, 불리한 조항 수정. 조합에 유리한 계약을 이끌어냅니다.
분담금 설명, 민원 대응, 반대 의견 청취. 갈등을 키우지 않고 합의로 이끄는 현장 소통력을 갖추고 있습니다.
재건축진단부터 준공까지 모든 인허가 서류를 직접 작성하고 행정기관과 협의합니다.
사업 지연은 곧 금융비용 증가입니다. 핵심 일정을 놓치지 않는 관리 체계로 비용을 통제합니다.